先日、相続された土地の売却相談をお受けしました。
以前のコラムでも書きましたが、
不動産を何もしないのは、ほとんどの場合、
それだけで資産の減少を意味します。
土地の面積が大きく、どのように進めていくか慎重に検討を進めます。
売主様へのご説明も、しっかり行っていきますが、今回はこのような土地の
売却についてご説明させて頂きます。
大きな土地の売却については、大きく分けると３つに分類されると思います。
※ここでは、売主様が所有し続ける場合を除きます。
１．大手の仲介業者を含む媒介の依頼
２．マンション・アパート販売業者への売却
３．不動産買取業者への売却
それぞれ、メリット・デメリットがあります。
特徴を少し詳しくご説明します。
少し厳しい書き方になりますが本音ですのでご容赦ください。
１．大手の仲介業者を含む売却の媒介依頼
不動産業者の多くは、この場合は、まず媒介を獲得する事が最初の目標となります。
媒介を獲得するために、査定金額を出して、売主様により高値で売れるかもしれないと
期待させて媒介を獲得しようとする傾向があります。
ここでの査定金額は、あくまでも目標値ですので、不動産データーベースの
成約事例も根拠になっていきますが、大きな土地の場合は成約事例自体が
公表されていることが少なく、絶対的な金額ではございません。
媒介を預かって、買主を探していきますが、多くが一般エンドユーザーには
大きすぎる土地の為、不動産買取業者へのアプローチとなります。
不動産買取業者は、慎重に吟味し、金額を算出します。
もちろん、事業として行いますので、赤字になるような金額での買取は行いません。
その結果、媒介金額での成約はほぼまとまらず、結果的に一番高く金額を出した
業者に合わせて値下げして売却して頂くように誘導されます。
売主様が納得すればよいですが、結局は成約時に仲介業者への仲介手数料
は必要です。
売却価格に売主が納得しない場合は、時間をかけて継続売却活動となりますが、
結果的にいつ成約するか不明です。
つまり、成約金額が分からないので、手残り金額や納税金額の計算が出来ません。
もちろん、絶対はございませんので、場所によっては土地相場が値上がりする可能性や、
本当に気に入った予算のある一般エンドユーザーの方が見つかる可能性もございます。
そのような土地は、多くが利便性の高い駅近エリアや、発展が確約できそうなエリアで
あり、そのような土地でしたら高く売却できる可能性も高いと思われます。
２．マンション・アパート販売業者への売却
上記にも少し触れましたが、利便性の高いエリアでしたら高く売却できる可能性は高い
と思われます。
昨今の人口減少傾向、空き家の増加、また賃貸アパートの空室率の増加を考えると、
大手のアパート・マンション建築販売業者様の買取金額は、建築費の高騰もあり
賃貸スキームに乗せるために土地の取得金額をより抑える傾向になっています。
ご自身で経営されるのでしたら良いのですが、業者も土地買取する場合は赤字になる
契約は絶対にしません。
３．直接買い取り業者に売却
利便性の高いエリア、特に駅近などで需要の高いエリア以外では、例えばバス便等
になってくると、土地分譲を計画し、建売販売や住宅メーカーのお客様への土地の提供を
行っていきます。
もちろん、土地分譲にあたり、造成費用・登記費用・測量・税金等計算し、確実に売却
できる金額で買取金額を設定してご提案します。
買取ですので、仲介手数料不要、また金額を明示しますので売主様の手残り金額、
売却が完了してお金が入ってくる時期が明瞭です。
但し、計画が成立する前提での買取になりますので、結果的に上記より安く売却する
事になる可能性ももちろんございます。
まとめ
売却方法は、大きく分けると３つあるとご説明しました。
実際に売却する際は、しっかり確認し、納得してから売却活動を進めてください。
最後になりますが、大きな土地をご自身で分割し、売却する事も物理上は可能です。
但し、繰り返し売却をする等の場合は、特に宅建業法上の反復継続の売却に抵触する
可能性が高く、刑事罰の可能性があり注意が必要です。
不動産が負動産にならない様、
ご自分のお持ちの不動産をどのように活用した方がいいのかを一緒に考えていければと思います。
ご質問、お問い合わせ、ご相談等はお気軽にご連絡ください。
電話でのご相談：046-222-2227
齋藤（サイトウ） まで
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