令和8年度の新年度を迎えるにあたり、軒並み各銀行の住宅ローン金利は上昇傾向になってきました。ただし、依然として借入主体は変動金利のお客様が多い印象です。
現実的には、最近の取引実態として、金利上昇に備えて、借入期間長めに設定し、月々支払いを抑えるケースが多い印象です。
以下、ダイアモンド不動産研究所が発表している2026年3月の記事から引用
変動金利は引き上げと予想
すでに発表されている銀行の2026年4月の「変動金利」である。現在、楽天銀行が金利を発表している。あわせて過去の金利推移も掲載する。 ◆変動金利の推移（新規借入、借り換え） 2026年4月の変動金利は、楽天銀行は引き上げとした。 【新規借入】（カッコ内は先月比） ・ソニー銀行（変動セレクト） 未発表 ・楽天銀行（住宅ローン） 1.378％（前月比 +0.119％） 【借り換え】 ・ソニー銀行（変動セレクト） 未発表 ・楽天銀行（住宅ローン） 1.102％（前月比 +0.119％） 楽天銀行の変動金利は、2024年から金利を引き上げ始めている。金利上昇の局面でもその姿勢を変えていなかったが、少しずつ状況が変わってきている。 他行の変動金利については、この数カ月は引き下げる動きもあったが、今後は短プラ利上げの影響もあり上昇していくと予想される。
10年固定金利は引き上げと予想
10年固定金利の来月の金利、これまでの推移を見てみよう。2026年4月の「10年固定金利」についても、すでに楽天銀行が発表している。 10年固定金利は、市場金利の上昇に合わせて徐々に上昇してきている。2026年4月の金利について、楽天銀行は引き上げとした。 【新規借入】（カッコ内は先月比） ・ソニー銀行（固定セレクト） 未発表 ・楽天銀行（住宅ローン） 3.314％（前月比 +0.006％） 【借り換え】 ・ソニー銀行（固定セレクト） 未発表 ・楽天銀行（住宅ローン） 3.314％（前月比 +0.006％） 10年固定金利は各金融機関の主力商品の一つ。2024年から市場金利の上昇に合わせて各銀行とも金利を徐々に引き上げており、その流れが2025年も続くと見られる。
市場金利の動向、推移は?
住宅ローンに影響を与える市場金利の推移を見ておこう。 政策金利は+0.25％の0.75％に引き上げ 住宅ローンの変動金利は、市場の短期金利（短期プライムレート）がベースとなっている。その短期金利を動かしているのが日銀の金融政策だ。 日銀は、2025年12月19日に行われた金融政策決定会合で政策金利を+0.25％の0.75％程度に引き上げた。ほとんどの銀行の住宅ローン変動金利は、2026年4月から上昇する。 日本の10年国債の動向 次に、住宅ローンの固定金利のベースとなる、長期金利（10年国債）の動向を見ておこう。 日本の長期金利は、日銀の利上げ継続見込みや米国の金利上昇により上昇が続いている。2026年3月18日現在の長期金利（10年国債利回り）は2.244％と高水準である。 円安進行によるインフレ懸念、補正予算拡大による国債増発観測、政府の利上げ慎重姿勢、米金利上昇による日米金利差拡大などが重なり、国債売りが加速したことが長期金利の上昇要因である。 日銀は長年、10年国債金利の上限目標を1.0％とする金融緩和政策により低金利を維持してきたが、2024年3月19日の金融政策決定会合で撤廃を決めている。 さらに同年7月31日の金融政策決定会合では、今後1〜2年程度の国債買い入れを減額し、保有している国債残高の縮小に手をつけることを決定した。 国債の買い入れを減額すれば需給が緩み、国債価格が下がると考えられる。国債価格が下がると金利は上昇するため、今後は固定金利型の住宅ローン金利が上昇すると予想される。 トランプ大統領の経済政策にも注目しておきたい。今後、米国金利が上昇すれば、全期間固定金利も上昇すると考えられる。 現状の住宅ローン金利については上昇基調にあるのは間違いないが、それでも過去10年で見ると、まだ低水準であることに変わりはないのが現状である。
変動金利は据え置き、10年固定金利は引き上げ、フラット35は引き下げと予想
以上のことから、2026年4月の住宅ローン金利は、 ・変動金利は、引き上げ ・10年固定金利は、引き上げ ・フラット35は、引き上げ という動きになりそうだ。 住宅ローンは銀行の収益の柱の1つとなっており、一定のボリュームを取りたいという銀行が多い。 そのため、金融政策の引き締めが進みつつあるとはいえ、当面は急激な金利上昇の可能性は低いと思われる。
参照：ダイアモンド不動産研究所
フラット35金利は再び上昇！ 4月の金利予測、今後の金利動向（変動金利、10年固定、フラット35）を確認しよう（ダイヤモンド不動産研究所） – Yahoo!ニュース
上記記事にもあるように、2026年4月の金利改定時もおおよそ上昇の数値になりそうですね。
現実的に、今住宅ローンを計画検討している方は、ご家族構成やご年収、勤続先や自己資金、借入金額によってどのローンがよいかしっかり検討が必要です。
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